清潔保養業的項目管理

建筑物清潔保養業的項目管理，由于它屬于服務性行業，除了具有項 目管理共性特征之外，其項目還有著自身的一些特性。如，相對于其它行 業的項目往往比較小、分散；因客戶的不同要求，清潔保養項目的內容也 不盡相同；參與項目的員工多則上百人，少則幾十人、十幾人，因此，項 目管理不可能象其它行業項目管理那樣人員分工那么細，這就對項目經理 的要求更高、肩負擔子也更重。

一、項目經理的工作性質、任務和職責

項目經理的職責在不同專業的建筑物清潔保養公司（保潔公司）中的作用也不同。 下面介紹的是建（構）筑物清潔保養業項目經理必須要掌握的基本知識。

（一）項目經理的工作性質

項目經理是指受企業法定代表人委托對于項目施工全過程負責的項目管理者，是企業法定代表人在工程上的代表人。

（二）項目經理的任務

項目經理在承擔項目施土管理過程中，應當按照合同，與企業法定代 表人簽訂項目承包合同，并在企業法定代表人授權范圍內，行駛管理權力。不僅要考慮項目的利益，還應服iT企業的整體利 任務包括項目的行政管理和項目管理兩個方面。

（三）項目經理的職責。

對建筑物清潔保養業項目的管理者，可以稱為項目經理，根據項目規 模的大小，清潔保養專業公司也可稱為項目主管、項目領班、定點保潔領班、小組長等)。項目經理負責對保潔項目實施全面管理，對總經理負責。

二、項目經理的具體職責

在項目實施之前，企業法定代表人或其授權人與項目經理協商制定項 目管理目標責任書。項目經理具有一定的職責和權限。項目經理承擔施工安全和質量的責任。項目經理在工程項目施工中處于中心地位，對工程項 目負有全面管理的責任。具體職責為：

（一） 抓好保潔作業項目的工程要求和進度。

（二） 掌埠室點保潔作業項目的工藝要求和保潔范圍，掌握實際的保潔工作量。

（三）掌握保潔作業項目和定點保潔作業項目人員配置情況，并合理調配。

（四）抓好保垮住池項目的施工安全工作，確保安全無事故。

（五） 抓好保潔作業項目的施工質量，及時處理發生的質量問題。

（六）對員工進行技術素質培訓，堅持“規范化操作”和“文明服務守則。

（七） 對保潔服務人員的工作態度、績效進行全面檢查和考核。

（八）協調關系，保證施工項目和定點保潔施工項目正常、 順利開展。

（九）對保潔作業項目和定點保潔施工項目的成本進行核算。

（十）負責對員工的違規行為作出處理，將處理決定報上級部門。

把項目管理和一個樂隊演出相比較，可以發現，一個項目經理和一個 樂隊指揮的角色非常相似。作為樂隊指揮，他的目標就是要成功地完成演 出，最大限度地滿足聽眾對演出的目標要求。為演奏好這場音樂會，需要 所有參加樂隊演奏的人員齊心協力，同時還要有一個統一的指揮，統一的 要求。樂隊的總譜就相當于項目管理的一個計劃，樂隊指揮要按照項目計 劃進行，項目工作才能得以開展。演奏過程的先后次序，工作的輕重緩急，樂曲的強弱，包括不同聲部的進人，都需要有一個完整、周密的計劃。 一個好的項目經理，也相當于一個好的樂隊指揮，使整個項目的工作團隊齊心協力，形成一種集體合力，為達成項目的目標共同努力。

三、清潔保養業項目管理的重點工作內容

（一）項目的計劃管理，主要是控制項目的作業進度。

首先按照公司管理方針、目標，根據日常保潔頻率制定樓盤崗位表;

根據公司下達的管理方案和實際情況制定日\周\月\季\年的定保清 潔計劃；

掌握施工項目中每個分項目、子項目的進度節點、施工進度落實到 人、有專人督促檢查。

（二）項目現場作業管理，管好作業人員。

1.要求作業人員必須按規范的工作程序和操作方法作業；

2.使用工具、設備時，必須按規范的使用方法進行操作；

3.必須按項目確定的清潔保養劑稀釋比例和用量進行作業：

4.檢查作業人員在項目施工中是否做到規范操作；

5.檢查作業人員的安全操作流程以及安全操作方法，是否按規定著 裝，保證安全；

6.檢查作業人員現場遵章守紀情況；

7.合理調配人員、設備、提高工作效率，嚴格控制現場作業的物料消耗。

（三）加強質量管理，保證清潔保養項目的作業質量。

1.保潔作業必須嚴格按照項目質量要求進行；

2.掌握整體項目中的每個分項目、子項目和具體操作點的作業質量要 求；

3.掌握零星項目具體操作點的作業質量要求；

4.質量跟蹤檢查并根據質量檢查情況填寫《日常質量管理檢查報告》，格式見下:

日常質量管理檢查報吿

質量檢查人:

（四）合理控制料工費等支出，降低成本，做好項目成本核算工作。

1.認真做好人事考勤工作，杜絕不合理加班或無效\無利的加班產生;

2.正確使用藥水配方和完善設施設備的維保\領用制度，做到不浪費。

（五）項目經理應當做好“三溝通”。

1.與物業公司_或業主友和協調，創建和諧氣氛，提高親和力；

2.與公司經常保持良好的溝通，提高凝聚力;

3.員工之間以良好引導，提高戰斗力。

（六）項目管理風險預測和應急預案的設置與處理。

1.風險產生的原因：

樓盤的經營風險，主要產生于內部，因管理經驗不足或重視度 不夠，由管理風險而產生的信任危機。

具體表現在：大樓跑水、未在工作現場放置明顯警告標志，防 臺防汛、法定節日人員安排問題、2米以上高空作業出現的安全事故、以 及對于禁忌藥水的配比和申領使用等。

2.建立并完善內部風險防范體系。

(1) 加強項目經理人的責任意識和專業水平，積累經驗；

(2) 建立事前防范機制，事中監控機制和事后危機處理機制；

(3) 加強對各類應急預案的系統化員工培訓，提升對突發事件的應 變能力；

(4) 實戰考核演習評分，作為對員工技能考評的依據；

(5) 逐步完善應急預案的合理性；

(6) 保持項目帳務透明度，樓盤盡可能安排專職考勤員和倉庫保管 員；

(7) 經營性的成本、收人要有原始依據（至少有二人在場），以備公司復查。