房屋下水管道漏水咋辦？誰來管？

新房驗收時不知道下水管道咋回事，如今壞了，該誰來負責？

樓下裝修改造把下水管道挪移了，造成我家管道經常堵，我該找誰等等

出現這些問題該如何解決......

本期嘉賓

王新永

省城鄉經濟與社會發展研究中心 助理調研員

區物業糾紛人民調解委員會 調解員

網友提問

案例一：我所在的小區是一個6層的商住小區，一樓是門市房，經營一家中餐飯店，因為下水道堵塞這個問題已經很長時間，一兩個月就要找人疏通一次，每次找到物業，給我們的答復都是自用管道要業主自己花錢，共用管道物業負責清理，可是這么多年的老小區管道都修改過很多次，一直都查找不到原因，業主總這么自己掏腰包疏通下水也不是長久的事啊？

案例二：我是2014年購買的房子，因為在裝修時樓下的住戶改動了下水主管道，現在造成我家下水管道經常堵塞，找到對方協商多次都沒有結果，說修改管道當初是經過物業同意的，但是我們找到物業卻不承認有此事，讓我找樓上業主自行解決，我該如何解決呢？

案例三：我三年前購買了一套7樓的商品房，拿到鑰匙后樓上樓下的鄰居都開始裝修，因為戶型的原因，每家每戶都為了擴大衛生間的面積和格局，進行了管道修改，當時物業也沒說什么，可是現在裝修完房子，問題出現了，3樓和7樓都出現了很大的下水道反味現象，實在難以忍受，找什么辦法解決呢？我們也不能這樣一直臭下去吧？

嘉賓解答

簡單說：

一：住宅樓房下水管道漏水的責任應該如何劃分？

1、新領鑰匙入住驗房，下水管道接口漏水、檢修口漏水，由物業公司負責協調建設單位施工方進行質保維修。

2、夏季冷凝結露水由使用人自行處理。

3、專用部位在樓上或者樓下管根部出現滲漏，誰家使用誰家負責。

4、樓頂共用排氣位置滲漏（讓氣體不能接觸到人，直接排到空氣中，防止有沼氣等有毒氣體進到室內對人體有害，主要作用是保持下水管內氣壓與大氣壓平衡，防止管內污氣倒回衛生間），由物業公司負責處理。

二、住宅樓房下水管道分哪幾部分？不同部分，都需要誰來負責？出現問題找誰解決？

1、樓頂排氣部分，維修維護由物業單位負責。

2、樓內公共立管，非住戶人為損壞質保期內由開發施工單位負責，非住戶人為損壞質保期以外由物業單位負責，裝修期間或者使用過程中造成損壞由使用者或者破壞人負責。

3、住戶專用部位，新接收鑰匙入住驗收發現問題，質保期內由開發施工單位負責，質保期以外由物業單位負責（探討交流：物業管理圈認為此處“質保期以外由業主負責”），裝修過程造成問題由裝修公司負責，進駐后期出現問題由使用人負責。

4、樓內處室外公共管道 ，由物業公司負責。

5、樓層公用檢修口，非住戶人為損壞質保期以外由物業單位負責（公共檢修口是一處重要公用位置，裝修期間不得封閉，出現檢修維修必須使用時，專有住戶必須予以配合。）

責任是誰？

三、新買的樓房，驗收房屋時也看不到下水管道啊，如果裝修后發現管道破損找誰負責？

1、正常樓房竣工驗收過程中，會針對下水系統有獨立的無壓水管道進行檢查驗收，物業公司承接查驗也會做注水實驗，以保障交付正常使用，裝修公司進場前會全面勘察量尺，裝修后如出現這種情況，第一責任人應該是裝修公司，像現在這種情況物業依據裝修協議不予受理，建議交房驗收時，必要的驗房程序一定不能缺少，對下水管道進行試水，以確認完好通暢。

提示：選擇正規裝修公司并簽訂協議合同，裝修交付時做好驗收。（此種情況，容易出現責任模糊的問題，形成原因有很多，領鑰匙入住前沒有檢驗，裝修完畢后使用時發現問題等等。如果在裝修過程中人為損壞、樓體自然沉降損壞、使用人使用過程中損壞，鑒定起來非常復雜。）

四、裝修時樓下的鄰居為了擴大衛生間和廚房空間，私自把主管道位置進行了改動，現在我家經常會出現管道堵塞問題，這事該如何解決？

1、確定自家堵塞是否是由于主管道改造造成。

2、主管道屬于樓宇公共管道共用部位，不得私自改動，出現這種情況應告知物業公司，確認改動是否符合建筑標準，是否能保障使用功能，如屬于私自改動，物業公司可要求其恢復，并追究相關責任。

五、小區屬于商住兩用小區，一樓為飯店，我們的主管道及外管網化糞池經常堵塞，這事怎么解決？

1、飯店的排污屬于特殊性的經營排污，小區的主管道和外網化糞池是由物業公司負責維護清理，出現這樣的情況應建議物業公司和飯店經營者單獨簽訂維護協議，定期做好檢查維護。

2、商住兩用小區一樓經營用房建議采用獨立下水，將合并的管線獨立分開，就不會經常出現主管道堵塞情況。

六、小區入住率很低，我家樓上樓下都沒人入住，冬天天氣很冷，凍壞了下水管道，現在出現了漏水現象，該找誰負責？

公共管道維護由物業公司負責，建議物業公司采取防寒或者在冬季管線內設置長流水。

七、什么情況下可以改動下水管道，如果改動了，出現問題誰來負責？

1、樓宇下水管線在不能保障整體共用時，出現使用功能、設計不合理等缺陷，為保證整體其它結構或者設施使用功能健全，可以進行改動。

2、建筑時一樓設計不是獨立下水，一樓住戶可以保證原管道不變，將自家下水獨立設管道改動。

3、如出現必要的改動情況，可向物業公司申請，經共用使用人同意，找建設施工隊進行改動，后期問題可正常由建設單位進行質保。

4、如自行改動，則誰施工誰負責。