墻拆了，物業公司該怎么辦？-格瑞戴西Greendash

文/ 長春姜兆繁

2月21日，國家的一份文件著實讓諸多物業公司“懵”了，文件中提出”中國將施行街區制，原則上不再建設封閉住宅小區，原有的要逐步打開。”突如其來的這則消息，一時間讓物業公司找不到“北”了，延續幾十年的管理模式就此可能被顛覆。

首先，實施街區制是符合國家長遠規劃的，無論從交通還是土地資源利用等方面都是非常有利于城市發展的，雖然目前面臨如海般的質疑聲以及諸多問題需要解決，但今后通過不斷的摸索和經驗積累，以及法律環境的不斷完善，街區制模式會越來越成熟，我們會慢慢感受到其所帶來的便利。

由于實現街區制尚處在探索階段，不能一蹴而就，更不能一刀切，所以根據國情，國家在此方面也給了一定的緩沖期，要求逐步打開，各個地方政府那就需要根據各自的自身條件了，有的可能幾年就會實現，有的則可能需要70年，以“搬遷“的方式達成。

那么，受影響最大的除了房地產業外，就是物業公司，面臨這次大的變革，物業企業到底該怎么走？雖然目前存在質疑和諸多的政策不明朗，但對受其影響最大的物業公司來說，只能硬著頭皮往前走，畢竟早晚得走這一步。本篇主要想從兩個方面談談觀點，想法不是很成熟，敬請拍磚。以文件頒布為分水嶺，一是文件之后的新建設社區的規劃，另一個是原有社區的對文件的執行落地。那么，新建社區在設計規范之初，按照文件要求進行規劃，實現街區制是完全可行，會讓物業公司的服務和管理都會得到及時調整和適應，快速厘清管理思路。對于原有社區對文件的執行和落地就要面臨諸多問題了，如大家擔心的治安、交通、清潔和維修等問題。

一、強化物業公司的競爭意識，有利于良性競爭環境的生長

之前有墻，可以遮百丑，很多小區封閉式管理，在服務水準方面不能得到更多客觀的評價，僅僅局限于本小區業主，諸多問題暴漏不出來，墻拆了之后，物業公司的服務就會全面的展現在公眾面前，得到公眾的評價，會有效強化物業公司的競爭意識，有利于良性競爭環境的生長，與此同時，物業企業的專業性可能會面臨更大的考驗。

二、打破原有模式，快速整合和優化，以適應新形勢下的客戶需求

根據文件的要求，原有的服務模式已經不能適應未來要求和需求，需要物業公司及時的進行研判和調整。如在治安方面，之前我們認為只要守住園區進出2個關鍵口，就可以有效控制治安案件的發生率。但實施街區制后，關鍵的兩個口又增加了多個，每個單元門口都將成為關鍵口，加之外來人員也會翻倍增加，特別是景色優美的小區，完全有可能會成為“觀光景點”，帶給物業公司的秩管理難度可想而知。對于此，物業公司可以采取（1）巡邏崗機械化以提升巡邏效率和增加巡邏半徑；（2）墻雖然拆了，崗亭不建議取消，可以建設或退到街區中心位置，以便能夠和巡邏崗產生聯動效應，新建設區在一樓大廳可以設置固定崗；（3）充分利用監控中心，實現街區制后，監控中心就會發揮絕對性的關鍵作用；（4）發揮社區的作用，組織老年人發揮余熱，組建治安巡邏隊，以填補警力不足等情況。

也有觀點提出，外放后的社區街道會由公安民警巡邏，物業公司不用巡防。我倒不這么認為，因為畢竟警力有限，不可能承受這么大的巡防面積，還得由物業公司協助巡防。

如在清潔方面，實施街區制后，對清潔方面的挑戰不亞于治安方面，特別是商業步行街，由于開放小區，人員的增加對環境的影響也是非常大的。對于此，物業公司可以采取：（1）向政府申請將主干道列為市政道路，由政府維護，物業公司只負責單元內清潔；（2）列為市政道路的清潔，物業公司或清潔公司可以向政府進行承包；

如在交通方面，文件并沒有對開放要求進行明確，需要各個社區根據自身條件，按照用途逐步開放，如將主干道申請為市政道路，用于車行道，由政府負責管理，次級路規劃成人行道等方式，并不一定非要都開放成車行道，畢竟目前存在諸多安全隱患。

如在工程維修方面，實施街區制后，一方面爭取將社區內原本屬于政府或事業單位管轄內的管理責任進行移交，在用工成本上可以減少一部分支出；另一方面，強化維修人員的服務技能和工作效率，例如單元門禁出現問題就要在第一時間得到處理，避免發生盜竊事件，這對物業公司來說是個不小的考驗。

三、服務精細化是對物業公司提出的更高要求

實施街區制之后，物業人員的服務半徑將縮小，集中化服務功能將凸顯，客戶會更加的關注服務體驗，這就要求物業公司由“物”的服務轉向“人”的服務，在精細化和創新方面下番功夫。也有觀點提出，物業將消失或者基層人員將減少，這點其實完全不用擔心，物業的性質沒有發生任何變化，只是服務的方式發生了變化，變得更接近物業的服務本質。

四、智能化和機械化將被廣泛使用

實施街區制之后，雖然在一些方面物業公司減少了成本的投入，例如綠化維護等，但隨著其他方面管理的難度的增加，物業公司在整體成本方面并不會減少，反而會增加，特別是人力成本，那么引進智能化管理系統和機械化服務以減少成本投入就彰顯的尤為重要。如，秩序維護方面，智能門禁、高清探頭、巡邏摩托、隱形道閘、車牌識別等，在清潔方面，機械清掃車、垃圾自卸裝置、清雪機等。