一、物業綠化管理機構的設置

物業綠化管理機構的設置可根據實際情況而定。可承包給專業園林綠化部門，也可設定綠化管理部。若承包給專業綠化部門進行物業區域內的綠化管理，只需要幾個管理人員。若是物業管理公司自行承擔，規模小的物業，可專設部門，也可與清潔部門合并。綠化部門一般至少設一個養護組并兼帶管理職責；規模大的物業，就要設定綠化養護組、花圃組和花卉服務組。花圃組和花卉服務組均可直接對外經營，為公司創收。綠化部門是生產管理部門，人員以配備工程技術人員為好，以配管理人員3名，工人10名為好，這種規模可成立綠化部，設經理1名，主管1名，辦事員1名，綠化部下設養護組、花圃組和花卉服務組。

（一）機構的設置

（二）某住宅小區綠化養護管理承包合同

為加強綠化養護管理，保證服務質量，甲方自愿將其受托管理的____小區綠化養護工作承包給乙方，由其為上述小區提供專業化綠化養護管理，為明確合同雙方的權利、義務，經甲、乙雙方協商一致，特訂立合同如下，以資雙方共同遵照執行。

1.物業基本情況：

小區位于____,小區公共綠化面積_____平方米。

2.綠化服務范圍：

綠化范圍建議輔以圖紙標明并由雙方簽章確認后作為本合同附件。

3.承包方式：

采用由乙方包工、包料（包括苗木）、包工具、包設備、包酬金的方式。

4.合同有效期：

-00年月日至二00年月日止。合同期滿如需續約，甲、乙雙方應另行協商確定。

5.甲方責任：

（1）全面監督、指導、檢查、驗收乙方工作，發現問題及時通知乙方，要求乙方及時予以處理，對乙方提出的合理建議和要求予以采納或提供幫助。

（2）如遇綠化特殊工作需求時（如外來人員參觀、創優檢查、臺風、火災等情況），須提前通知乙方安排人員進行修剪等綠化養護或恢復工作。

（3）有權制定相應的管理措施、監督檢查標準等，以保證乙方按照合同及其他雙方議定的要求進行作業。

（4）無償提供綠化養護工作所需的水電。

（5）負責本合同約定的綠化服務范圍內與綠化相關的甲方所有或提供的綠化設備的修復及完善（乙方自行增加的設施除外）。

（6）按合同約定為乙方辦理結算手續。

6.乙方責任：

（1）乙方應嚴格按本合同約定及其投標書中的承諾為甲方受托管理的_____小區綠化提供專業化的養護管理。嚴格教育、培訓和管理派駐的綠化員工。遵守甲方制定的各項規章制度，服從甲方的管理，愛護甲方及小區財物，維護甲方良好形象。

（2）乙方派駐甲方的所有工作人員必須按甲方管理處的有關規定辦理相關手續，并提交所有工作人員有效身份證明文件的復印件。工作時間內所有乙方綠化員工必須統一著裝、佩戴工卡上崗，每日按要求到管理處指定位置簽到，工作時間不得擅離崗位。

（3）按照雙方協商人數，選擇素質良好、技術嫻熟、形象好、身體健康的專業人員（至少有一名經管理處認可的現場主管，需24h待命）進場作業。

（4）每月25H之前將下月綠化養護工作計劃以書面形式交甲方審核；每月28日之前以書面形式向甲方提交本月工作總結。調整的月度工作計劃需要報甲方備案。

（5）乙方不得因其他綠化養護工地的需要等原因，隨意將本小區的綠化員工調離；確需調離的，需制定人員補充計劃并經甲方批準后方可實施。

（6）如遇有關部門進行檢查，乙方必須保證修剪等綠化養護措施到位，如因乙方原因未能通過有關檢査，乙方將負責全部違約責任，甲方有權視具體情況對乙方采取相應處罰。

（7）日常工作中，乙方派駐綠化養護員工若發現小區公共設施、設備被損壞時，應及時通知甲方。

（8）乙方現場主管應與甲方每周聯檢一次，每月至少指派一名高層管理人員到甲方檢查承包范圍內的綠化養護情況，并積極征詢甲方意見，加強溝通，不斷提高服務品質。

（9）乙方應科學、合理地安排進駐甲方工作現場的綠化員工的工作時間及工作計劃，負責承擔綠化養護員工的工資、住宿、福利及其他一切費用。因乙方員工發生勞動爭議而影響或有可能影響到本合同的履行，乙方應及時作出相應調整，以保證本合同項目下綠化養護質量。

（10）乙方應積極聽取甲方對綠化管理工作的意見，認真配合并完成其他特殊綠化作業事項。

（11）乙方承諾自行辦理公共責任保險。

7.工作人數、時間安排和工作要求、工作質量標準：

（1）乙方保證從二00年月日起即安排__人進入小區綠化養護現場。

（2）工作時間：乙方應當按照附件《綠化養護工作情況說明》中的約定安排作業時間；除經甲方另行批準同意外，不得有時間差。

（3）除非雙方另行約定，乙方派駐甲方工作現場的綠化養護人員不得同時為甲方以外的任何單位和個人提供綠化管理服務。

（4）工作質量標準：乙方應當按照附件《綠化管養標準》和附件《綠化養護作業頻次標準》規定的標準執行。

（5）在綠化養護用水用電管理方面，乙方承諾采取措施以盡可能節約用水用電以維護甲方合法權益：

不使用破損的水管，在澆水時采用噴灌，教育培養員工節水意識，及時提交月度用水計劃。

8.承包費用標準：

綠化養護服務承包費用：每月人民幣仟佰拾元角分整(人民幣_____元)。

9.付款方式：

費用按月結算，每月10日之前，乙方持其開具的服務發票交給甲方結算上月的綠化養護承包費，甲方收到乙方發票之日起10日內通過銀行支票付款。

10.合同履行保證金：

乙方須向甲方交納合同履行保證金伍仟元(人民幣5000元)整，本合同到期后的一周內，返還合同履行保證金。如發生下列情況，合同履行保證金不予返還或相應扣減：

(1)乙方未履行本合同約定的義務。

(2)因乙方原因給甲方造成經濟損失。

11.違約責任：

(1)甲方每月開展的綠化養護質量評審主要以周檢結果為依據，并采取每周聯合檢查的形式。其中，周檢査采取百分制，滿分為一百分。周考核分達到99分，不扣減合同款；周考核分低于99分，扣減當月合同款的0.3%；周考核分低于98分者，扣減當月合同款的0.5%,周考核分低于97分，扣減當月合同款的1%。

(2)除本條第一款所及周檢查以外，甲方下屬管理處在不定期檢查中，發現以下嚴重不合格項情況之一，甲方有權直接扣除乙方月合同款的0.3%(不定期檢查不計入周檢結果中)：在同一周的檢查中，發現經管理處指出為錯誤作業的，重復出現三次；在同一周的檢查中，綠化作業垃圾連續三天未清理；在規定的整改時間內未完成整改項目(因不可抗力原因而無法完成的除外)。員工離崗時間超過半小時或當值時間內發生與工作明顯無關的行為。其他有違職業操守或客戶意見較大，經查證屬實的行為或結果等。

(3)無論任何原因，乙方員工與甲方或業戶每發生1次爭吵，扣除乙方月合同款的2%；與甲方、業戶發生打架斗毆行為，乙方應立即調換綠化員工，并扣除乙方月合同款的10%,依次類推。

（4）工作期內如有綠化養護人員短缺，甲方有權按合同約定酬金的平均每人每日費用的兩倍扣除作為違約金。

（5）工作期內如使用的綠化物料、苗木、工具、設備低于、少于或不符合投標書中所規定的質量、規格、數量要求等，甲方有權按照投標書中列明的單價與短缺數量乘積的兩倍扣除，作為違約金。

（6）如乙方服務質量下降，甲方以書面形式通知后十天仍未改善，甲方有權雇傭任何所需人員進行上述改善，而所需一切費用則從合同款中扣除。如遇緊急突發事件如臺風、山洪等，而乙方未能及時處理，甲方有權雇傭工人進行有關工作，一切費用從合同款中扣除（由于不可抗力原因除外）。

（7）因甲方未能如期付款而影響乙方開展工作，受資金不到位影響而未能采購到物料、苗木等，導致養護作業難以開展時，甲方不能在未付款期間對乙方給予有關罰款（日常養護除外）。

（8）合同履行期間，因甲方失去物業管理權或因業主反對而導致本合同無法履行的，本合同自動終止，雙方互不承擔違約責任。

（9）因下列情形之一發生的，甲方有權單方解除合同并可扣留乙方交付的合同履約保證金；由此給甲方造成的經濟損失超過履約保證金部分的，乙方仍應賠償：乙方嚴重違反合同約定，影響小區環境、降低服務質量、服務質量難以為繼或導致甲方其他方面的嚴重損害，經甲方書面警告仍無效果的；乙方周考核分低于96分的；在國家、省、市、區等各級檢查和創優等園林綠化質量評比過程中，小區綠化未能達標的；乙方將本合同權利義務分包或變相轉包的。

12.賠償責任：

（1）乙方負責承擔其派駐人員的工資、保險、勞保福利及其他一切費用，乙方任何員工因意外傷亡，甲方概不負責。

（2）因乙方原因造成任何人身傷亡事件或任何財產損壞、損失，乙方須負完全法律責任，并賠償甲方遭受的一切損失；若乙方不付上述費用時，甲方有權從支付給乙方的合同款項中扣除上述費用，不足之數由乙方另行支付。

13.其他事項：

（1）雙方本著友好合作的原則商定，乙方進駐甲方現場后，若因綠化面積擴大或縮小或增加綠化改造工程時，需增加或減少費用時，由雙方另行協商議定。

（2）為便于雙方的正常工作聯系，乙方自行配備對講機及相應設備；乙方人員不得利用對講機傳遞非工作信息，并保持工作期間通信狀態良好。

(3)未經雙方同意，任何一方不得透露合同相關內容。

(4)甲方招標書、乙方投標書中承諾事項與本合同約定有相抵觸的地方，按本合同約定內容執行；本合同未做約定事項，按照甲方招標書、乙方投標書中內容執行。

(5)本合同未盡事宜由雙方協商解決，并可另行訂立補充協議；若協商不成，交由當地人民法院裁決。

(6)本合同一式兩份，甲、乙雙方各執一份，并具同等法律效力。

(7)下列附件是本合同的不可分割的一部分，與本合同具有同等法律效力。綠化管養標準、綠化養護作業頻次標準、綠化管養質量檢査評分表、綠化養護工作情況說明、綠化養護報價表、現場管理制度、安全作業制度。

(8)本合同經甲、乙雙方簽字蓋章后生效。

甲方(蓋章)：公司

代表簽名：

乙方(蓋章)：公司

代表簽名：

二00年月日

二、物業綠化管理人員的崗位職責標準

(一)綠化部經理崗位職責標準

1.負責綠化管理部的全面工作，結合公司的有關規定和要求制定本部門的工作規劃，并安排布置到班組。

2.負責物業區域綠化管理工作的檢查、監督、驗收和考核工作。

3.負責組織綠化管理人員的崗位培訓和技術培訓工作。

4.負責編寫物業區域綠化設計要求、建設，制定花草樹木的購買計劃以及維護、改進物業景觀的計劃。

5.負責做好本部門職工的思想教育工作，關心他們的工作、學習和生活，增強集體的凝聚力。

6.完成上級領導交辦的其他相關任務。

(二)物業綠化主管崗位職責標準

1.負責綠化管理措施的制定和實施。

2.負責整個物業區域綠化的技術指導和部門外的綠化經營業務的技術指導。

3.負責綠化管理人員的技術培訓。

4.定期向部門主管匯報日常工作情況。

5.完成上級交辦的其他相關任務。

（三）綠化工崗位職責

1.熟悉住宅區的綠化面積和布局，懂得立體綠化基本知識與技能，熟悉花草樹木的品種和數量，充分利用、發展綠地面積，合理布置花草樹木的品種和數量，并逐步掌握花草樹木的種植季節、生長特性、培植管理方法。

2.對花草樹木定期進行培土、施肥、除雜草和病蟲害，并修枝剪葉、補苗、澆水。大棵的灌木要給予生動活潑的造型，豐富小區綠化內容。剪枝垃圾自清自運。

3.要虛心學習，接受專業技術培訓，不斷提高自己的業務水平和自身素質。

4.要保護綠化場地不受破壞，發現違法違章行為要及時加以勸阻，不聽勸阻的要及時報告給保安人員和主管人員并協助處理。

5.要維護和保養好自己所使用的各種工具和公共設備、設施。

6.要服從主管人員的工作安排和調動。

（四）綠化養護組崗位職責

1.負責管理、養護和培育所轄區域內的綠地及花草樹木。

2.負責做好對損壞花木、踐踏草坪者的勸阻教育和處罰等管理工作。

3.妥善保管和使用各種工作器具、肥料、藥品等綠化養護物品。及時處理枯枝落葉，清理場地，配合環衛部門搞好綠地環境衛生工作。

4.完成部門經理交辦的其他相關工作。

（五）花圃組崗位職責

1.負責培育各種花卉苗木，不斷學習和研究新技術，積極引進和培育新品種。

2.妥善保管和使用各種工器具和材料。

3.完成部門經理交辦的其他相關工作。

（六）花卉服務組崗位職責

1.負責種花、養花、擺花、插花，并不斷學習和提高花飾技藝。

2.給花卉需求者提供滿意的有償服務，做好對外經營，為公司創收。

3.妥善保管和使用各種工器具和材料。

4.完成部門經理交辦的其他相關工作。

三、物業綠化管理對各類人員的基本要求

（一）對物業綠化管理人員的基本要求

1.具有較強的敬業精神，積極主動地做好管理工作。

2.具有一定的園林綠化專業知識，懂得各種花草樹木的名稱、生態習性，了解栽培管理的方法。

3.對物業內部花草樹木和各種環境小品的分布非常熟悉，做到心中有數。

4.做好物業內部花草樹木的各項養護管理工作，保證植物生長茂盛。

5.保證環境綠地內沒有雜物，發現問題及時解決。

（二）物業綠化管理人員責任制

1.建立承包責任制是根據綠化養護管理的工作內容實行指標分解，把物業內部養護管理任務落實到人，按地點分段、分片，任務包干。可明確責任，又便于監督檢查。

2.制定綠化養護技術操作規程和養護管理質量檢査辦法，作為園林養護管理的依據和檢查驗收的標準。

3.制定內部養護管理獎懲辦法，調動養護管理人員的積極性，推動工作的開展。

（三）對業主的要求

綠化養護管理質量的高低取決于養護管理人員的工作質量和物業內部人員素質的高低。物業公司要加強綠化專業知識的宣傳，并對業主制定管理規定；

1.愛護綠地內的花草樹木，嚴禁攀折花木、踐踏草坪，嚴禁在樹上晾曬衣物。

2.愛護綠地內的假山、噴泉、雕塑等建筑小品，避免人為因素破壞。

3.保持綠地內清潔，不得往綠地內倒污水和生活垃圾、亂仍雜物等。

4.不得在綠地內堆放雜物、搭建工棚。

5.愛護綠地內各種園林設施，不得用草地內的水龍頭洗車。

【案例】

【案情介紹】

林先生是東區某樓盤里的一個業主，前不久，他看到小區里一塊花園荒廢了，就把那塊地開辟成菜地種些蔬菜供自己日常食用。最近，小區重新聘請了物業公司，物業公司想把這塊地重新恢復成花園，就找林先生要求他把菜地里的菜處理掉。林先生不同意，稱自己是小區的業主，有權使用這塊地。當業主委員會主任出面解釋，說這是業主委員會和物業公司商量后作出的決定時，林先生說,聘請這家物業公司，他并沒有投同意票，所以物業公司無權干涉他的行為。因此林先生不肯退地，業主委員會和物業公司對此事不知該如何處理。

律師解疑：林先生應按物業公司的要求把菜地里的菜處理并退出該地塊。根據我國法律法規規定，小區內按照規劃建設的共用設施（包括花園、綠地、道路等），屬小區內的全體業主共同所有，國務院頒布的《物業管理條例》第五十一條明確規定了：“業主、物業管理企業不得占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。”林先生在小區花園用地上開辟菜地自用，違反了《物業管理條例》的規定，應依法予以糾正。若林先生不聽勸阻，一意孤行，依照《物業管理條例》第六十六條的規定，將受到包括罰款、沒收菜地收益等行政處罰，沒收的菜地收益主要用于物業管理區域內共用部位、共用設施設備的維修和養護。

林先生以未投票同意聘請現物業公司為由，認為物業公司無權干涉他的行為也是錯誤的。根據《物業管理條例》規定，小區選聘物業管理企業，只要經業主大會討論及三分之二以上有投票權的業主同意，由業主委員會代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同，所簽訂的《物業服務合同》對全體業主就具有法律約束力。

【案例分析】

案情介紹：原告：笑某，11歲，女學生；被告：某物業管理公司

2002年8月11日下午5時許，11歲少女笑某放學回家后，在其居住小區的樓下與同學一起打網球時，因網球繩斷開，致使網球被打到樓上一層平臺上。笑某便攀爬草坪邊的70cm高的鋼筋護欄拿網球，但不慎腳一滑，倒在了鋼筋護欄上的尖頭上，該護欄尖頭扎進其胸部，笑某立即被送往醫院治療。經診斷為“右胸銳器心房貫通傷”。住院治療后于當月23日出院。但不久又因心包積液、心肌損害、上呼吸道感染等癥先后兩次人院治療，共計支付醫院治療費用達2.9萬余元。

同年10月，受傷少女笑某將小區物業管理公司告上法庭，其父作為監護人代理原告進行訴訟，要求被告賠原告醫療費、營養費、父母護理誤工費、精神損失費等計264832.4元，并承擔訴訟費用。

被告物業公司辯稱：我公司安裝鋼筋護欄的目的是為了保護欄內草坪，不允許居民進去踐踏。該少女攀爬70cm高的護欄拿網球時倒在護欄上被扎傷，原告已經11歲了，也應對自己的傷害負有一定的責任，作為家長的監護人沒有盡到監護之職，更應負主要責任，物業公司不應承擔責任，不同意原告的訴訟請求。

【案情結果】

受理法院經現場勘察，查明了事實，經審理后認為，原告笑某時年已滿11歲，雖為限制行為能力人，但其攀爬70cm高的護欄時應該預見到有一定危險性，故原告對自己被護欄尖處扎傷，理應承擔一定責任；其父對孩子攀爬護欄被扎傷沒有盡到監護之責，對造成的嚴重傷害后果應承擔主要責任。作為小區物業管理者的物業公司，在住宅小區內為保護綠地安裝鋼筋護欄時，應考慮到居民特別是孩子的安全，而沒有考慮，該鋼筋護欄高70cm,且留有10cm的尖頭，埋下了安全隱患，對笑某造成傷害事故也應負一定責任。

綜上所述，原告及原告的監護人應承擔傷害后果的主要責任，即傷害后果的經濟損失應自負主要責任，其要求被告賠償誤工費、營養費、精神損失費的訴訟請求，于法無據，故法院不予考慮，只考慮讓被告賠償原告住院治療費中的部分損失。依照我國《民法通則》第一百三十一條及第一百三十三條之規定，判決該物業管理公司于本判決生效后10天內給付原告經濟損失10000元；原告及原告監護人自負19602.4元。

【案例點評】

這是一起不該發生的人身傷害賠償案件。之所以發生該傷害事故，主要原因有以下三點：

一是物業管理方面對安全問題考慮不周。為保護居民區內綠地草坪，動機是善意的，但護欄上端不應留有尖頭，否則將給居民特別是未成年人的人身安全埋下了隱患。

二是該護欄已安裝很長一段時間，根據其高度，一般3~4歲的孩子攀爬不上去，也不敢攀爬，作為11歲的原告不但應該知道踐踏綠地欠妥，更應該知道攀爬70cm高尖頭的鋼筋護欄會有一定的危險性，但因其尚未成年，也許對護欄尖端所帶來的危險預料不到。

三是在安裝上護欄后，作為孩子的監護人，應該根據安裝的護欄情況及時告誡孩子不要攀爬該護欄，進行安全教育，盡到監護之責。如果及時對孩子進行教育，也許就不會發生人身傷害事故。

從上述原因可以看出，本案中當事人對該事故的發生均負有一定責任。據此，法院依據有關法律規定作出了以上判決。通過本案，物業管理者應該吸取教訓，改善護欄裝置，小區居民也應當負起監護未成年人的職責，教育未成年子女不要任意攀爬任何形式的護欄，預防此類事故的發生。

【閱讀資料】

龍湖花園居委會制定“小區綠化管理制度”加強綠化管理龍湖花園居委會制定“小區綠化管理制度”加強綠化管理。主要內容有：一是明確居民區的綠化管理由物業公司負責，居民有保護綠化和參與綠化小區的義務；二是公共綠地的挪用、占用及面積增減，須經管委會批準；三是居民區內的綠化作品、樹木品種和種植布局由市政園林統一規劃設計，未經小區管委會同意，不得更改；四是居民可有組織地領養樹木、綠地，但不得在公共綠地內私自種植花草、樹木、瓜果、蔬菜；五是對毀壞花草樹木和侵占綠地等行為進行處罰，并限期恢復原貌等。

學校花草樹木管理制度

1.綠化、美化校園，愛護花草樹木是全校師生應盡的義務和責任。

2.全校教職工應在綠化、美化校園活動中起表率作用，教育學生及自己的子女愛護花草樹木。

3.學生未經允許不得進入花池和花園內，更不得在花池和花園內追打、玩耍，不準爬推欄桿。

4.花園和花池內的花草樹木由學校統一布局、安排、管理。

5.嚴禁攀摘花草、樹木，違者視其情節輕重將分別給予批評教育、經濟處罰和紀律處分。

6.因工作需要進入花園參觀、學習、實驗者，須事先與總務處聯系，并取得同意后方可進入。

7.學校自育盆花供校內活動、會議、美化環境用，未經有關部門許可不得外借。

8.校園規劃、建筑維修應適當考慮保留綠地面積，不得已占用綠地亦要用垂直綠化來彌補。