（一）環境衛生管理的含義及意義

1、物業環境衛生管理的含義

物業環境衛生管理也叫保潔管理。是指物業服務公司通過宣傳教育、直接監督和日常清潔工作，保護物業轄區的環境，防治環境污染，同時對轄區環境定時、定點、定人進行日常生活垃圾的分類收集、處理和清運。環境衛生管理是物業服務中一項專業化的工作。環境衛生管理也可以說是，通過清、掃、擦、拭、抹等專業性操作，維護物業轄區所有公共地方和公共部位的清潔衛生，從而塑造物業的文明形象，提高物業的環境效益。

物業環境衛生管理與環境衛生清潔這兩個概念是既有聯系又有區別的。物業衛生清潔是通過掃、刷、鏟、洗、水沖等原始方法將環境表面的垃圾、廢物、塵埃污漬等清理掉，使之干凈。一般的人不需要經過特定的訓練，只要有一定的工具就能完成這項工作。而環境衛生管理是現代意義上的衛生工作，它既包含了一般清潔衛生的工作，又區別于一般清潔衛生工作。隨著社會的進步，人們對環境衛生的要求不斷提高，清潔工具和清潔方法也不斷變化，物業環境衛生管理為適應現代人對物業環境衛生工作的要求，它要求經專門培訓的清潔保養人員，使用專門的清潔機械、工具和清潔物料，按照科學的管理辦法和嚴格的清潔保養程序、技術規范，對特定物業本身及各種物業裝飾材料進行清掃和護理，以求保持物業表面應有的光澤、光滑、顏色和高潔凈度。

2、物業環境衛生管理的意義

環境衛生管理是物業服務的重要組成部分，物業環境衛生管理的好壞是體現物業服務水平和文明第一象征的重要標志。高素質的物業清潔保養是為業主和使用人提供一個清潔、舒適、優美的工作環境和生活環境。清潔、舒適、優美的工作環境和生活環境是國家衛生城市和物業服務示范住宅小區（大廈、工業區）的評價標準之一。它具有視覺上的直觀性，并由此帶來心里上的直接感受，因而也成為物業轄區文明的第一象征和管理水平的第一象征。

通過保養清潔，既可延緩物業裝飾物表面自然老化和防治人為磨損現象，保護物業的裝飾材料，延長物業再裝修翻新的周期，取得經濟效益，又能保持物業美觀的效果。所以整潔的物業環境需要常規性的清潔保養管理服務。

（二）物業環境衛生管理的實施原則

1、掃防結合，以防為主

從業主和使用人的基本素質、基本行為規范抓起。其突破口，就是提高業主和使用人的環境整潔意識，大力糾正各種不衛生的習慣。

2、執法必嚴，直接監督

物業服務公司應做到執法必嚴、直接監督。凡是遇到有損物業環境的行為，都應不講情面地對業主和使用人進行耐心教育和嚴格處罰，決不因人而異。提倡“以法管理”，嚴格執行管理規定，當遇到業主和使用人的不衛生習慣和違約行為時，即進行勸阻、教育、直至處以罰款，久而久之，形成了整潔宜人的環境。

（三）物業環境衛生管理的職責范圍

1、樓宇前后左右的公共地方

即指物業轄區（樓）內的道路、空地、綠地等所有公共地方。

2、樓宇上下空間的公共部位

這是一個垂直的概念，即指樓宇一層到頂層屋面，包括樓梯、電梯間、大廳、天臺等公共部位。

3、物業轄區（樓）范圍內的日常生活垃圾的收集、分類和清運。

（四）物業環境衛生管理的制度建設

1、明確要求

處理生活垃圾專人負責、日產日清，定點傾倒、分類傾倒，定時收集、定時清運，按照既定的工作流程，履行保潔的崗位責任等。

2、規定標準

物業環境保潔的通用標準是“五無”：即無裸露垃圾，無垃圾死角，無明顯積塵積垢，無蚊蠅孳生地、無“臟、亂、差”頑疾。

3、計劃安排

物業服務公司應制定出清掃保潔工作每日、每周、每月、每季直至每年的計劃安排。

4、定期檢查

物業服務公司可將每日、每周、每月、每季、每年清掃保潔工作的具體內容用記錄報表的形式固定下來，以便布置工作和進行定期檢查。

（五）物業環境衛生管理的機構設置及職責劃分

物業環境衛生管理的機構設置可根據物業環境衛生管理招標外包或自管等不同的管理方式，根據物業服務公司的實際情況進行設置。

1、物業環境衛生管理招標外包機構的設置

物業服務公司可將所管的物業環境衛生的日常清掃保潔工作包給專業清潔公司，并由專業清潔公司具體實施環境衛生管理工作。這時物業公司只需配備1-2名物業環境衛生檢查與監督人員負責以下的主要工作：

（1）制定招標文件、保管合同書等文本；

（2）根據招標程序選擇專業保潔公司，并與之簽訂物業環境管理衛生委托管理合同書；

（3）對受托的專業保潔公司的環境衛生管理內容的完成情況及日常清潔工作進行監管；

（4）定期與托管者、專業環境衛生管理公司磋商、討論，以解決環境衛生存在的問題；

（5）經常視察、暗訪所轄區域的環境衛生狀況，與區域內的各界人士保持聯系，聽取對環境管理的各種意見。

2、物業環境衛生自管的機構設置

物業服務公司也可自行設立物業環境衛生管理部門來執行和完成物業轄區的環境衛生管理工作，其機構設置可根據不同的物業類型、區域分布、面積大小、保潔對象不同而靈活設置。一般情形下最簡單的設置是設置一個公共區域保潔班組；如果所管物業中有高層建筑，則可設置一個高空外墻保潔班組；如果所管物業類型多、面積大，還要設多個保潔服務班組。對于一個物業服務面積大、物業類型多、保潔設備設施齊全的物業服務公司，其機構設置一般較多。而多數的物業服務公司，高空外墻保潔清洗工作是外聘專業公司來負責完成的。

3、保潔班組各級人員的職責劃分

（1）保潔班長崗位職責

1）積極帶領本班人員完成上級交給的各項任務，模范帶頭，以身作則，直接對管理員負責；

2）全面負責本班包干區的清潔衛生工作，做好每日的檢查記錄并及時向管理員，管理處匯報；

3）負責做好本班員工的思想教育、工作技術的培訓工作，定期組織組員學習文化和專業知識；

4）全面負責本班員工的日常考勤考核工作；

5）按上級的指令，做好本班的周、月工作計劃安排，并突出工作重點；

6）認真工作，總結經驗，不斷創新，創建更加科學的工作方法；

7）認真完成領導交辦的其它任務。  

（2）保潔員崗位職責

1）堅守崗位，按時上下班，上班佩戴工作牌，做到服裝整齊、干凈；

2）熟悉各自分工及所負責范圍內的清潔衛生情況，對所負責范圍內衛生全面負責；

3）每天將垃圾清運到中轉站；

4）負責清掃公共走廊、樓梯、電梯、停車場、綠地、公共設施周邊環境等。清潔樓梯扶手兩次，清潔公共場所門窗。并保持區內公共面積無紙屑、煙頭、痰跡、污垢，保持清潔衛生；

5）每日巡視各責任范圍的清潔衛生狀況，發現問題及時解決，并做好工作記錄；

6）積極參加業務培訓，提高業務水平，自覺學習有關清潔衛生知識，提高個人素質；

7）處理與清潔衛生相關的其它事宜

（六）清潔保養常用的清潔工具

物業環境衛生管理是一項專業化的工作，要搞好。環境衛生工作，需要一定的清潔保養機器與工具。

1、墩布

使用范圍：適用于普通地面

使用方法：干、濕墩布交替使用

2、油推

使用范圍：適用于大理石地面的清擦

使用方法：

（1）使用前24小時將適量牽塵油滲入干推，用塑料袋封存；

（2）油推桿與油推面托以45。角度,延直線推塵，塵推不可離地；

（3）塵推沾滿泥土時，要將塵推放在垃圾桶上抖凈再使用，直到地面完全清潔為止；油拖布定期清洗（每周不少于2次，使用萬能清潔水清洗）。

3、玻璃刮刀

使用范圍：適用于玻璃上的頑固污漬。

使用方法：將玻璃刮刀與玻璃表面成30度角，清除玻璃上污漬。

4、扁鏟

使用范圍：適用于大理石及其他物體表面上的污漬的清理。

使用方法：將扁鏟貼近待處理面，清除物體表面上的污漬。

5、吸塵器

（1）吸塵器的操作

1）使用時按下列步驟操作：

a、套上吸塵耙桿；

b、插上電源并按動機上開關；

c、吸塵（吸硬地面時，應注意按耙上調節開關使毛刷伸出；吸地毯時，應注意將毛刷按回吸嘴內）。

2）使用后應按下列步驟操作：

a、關閉電源，取下吸塵耙桿；

b、電源線繞好掛在機身上。

3）操作時注意事項：

a、插上電源前應先檢查電源線是否破損，清理地面上稍大的物體時，應避免堵塞吸管；

b、吸塵時不要讓機器輾壓電源線。

（2）吸塵機的日常保養：

1）每天下班前擦機身1次；

2）每次作業結束后及時清理塵袋，清潔方法如下：

a、把桶耳打開，取出塵隔、塵袋；

b、將塵袋底部的固定套拉開倒出垃圾；

c、開動另1吸塵機，用軟吸管將塵袋內外塵隔吸干凈。

保潔員每天在清潔機身同時應檢查機器使用情況，如有問題將檢查情況上報保潔主管。

（七）清潔保養常用的清潔劑

清潔劑的種類很多，性質不同，用途不一，只有使用得當，才能取得預期的效果。如使用不當，可能損壞建筑材料，造成不良的后果。因此，了解和掌握各種清潔劑的性質、作用和使用常識，正確選用清潔劑，既能達到清潔目的，又能保護建筑裝修材料。

1、玻璃清潔劑

（1）使用范圍：適用于窗、鏡、玻璃表面。

（2）稀釋度：大面積清洗1：20

鏡面和局部除污漬1：5

（3）使用方法：清潔大面積玻璃時，用水按比例稀釋玻璃清潔劑配合玻璃保潔員具對玻璃進行清潔。

2、不銹鋼擦清潔亮劑

（1）使用范圍：適用不銹鋼表面，能清潔污漬，除去油污，保持不銹鋼表面光亮，防塵、防手印。

（2）使用方法：直接將不銹鋼擦亮劑涂于不銹鋼表面上，用棉質抹布進行擦拭。

3、潔廁靈

（1）使用范圍：適用于清潔衛生間內的陶瓷制品上的污漬、銹漬。

（2）稀釋比例：1：10

（3）使用方法：用水稀釋潔廁靈后，灑于瓷器表面，再用刷子將污漬刷掉，然后用水沖干凈。

（4）注意：使用潔廁靈時，應戴膠手套，若不慎觸及皮膚及眼睛應立即用水沖洗。

4、工業清潔劑

（1）使用范圍：用于油推布的清洗。

（2）使用方法：與家用洗衣粉相同，用水沖開后，將油推布泡若干小時后再洗干凈，不能直接用手接觸液體。

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